Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre son appartement

 

Comme en matière de consommation quotidienne, la protection du "consommateur immobilier" se renforce de jour en jour. C’est en matière de renseignements sur l’immeuble vendu que l’on a eu une augmentation significative des renseignements à fournir à l’acquéreur avant la vente.

1. Comment faire établir ces documents techniques ?
2. Quel est le coût de l’ensemble des diagnostics ?
   
3. Quelles sont leur durées de validité ?

A ce jour la loi impose, en ce qui concerne les ventes faites à Parigi, 5 diagnostics :

• Recherche d’amiante dans les parties communes et dans les parties privatives
• Etat parasitaire de moins de 6 mois
• Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
• Le plan de prévention des risques naturels
• Depuis le 1^er novembre 2006 : le diagnostic sur la performance énergétique du logement

Si la vente résulte de la mise en copropriété pour la première fois d’un immeuble de plus de 15 ans, il faut également joindre :

• Le diagnostic technique de l’immeuble du point de vue de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives, et des équipement communs et de sécurité.

Sans oublier le certificat de surface loi Carrez et le carnet d’entretien de l’immeuble, soit 6 à 7 documents techniques.

L’ensemble de ces informations engage la responsabilité du vendeur et de la société qui les aura établie.

Comment faire établir ces documents techniques ?

En ce qui concerne le diagnostic technique de l’immeuble et le carnet d’entretien de l’immeuble, c’est le syndic qui doit fournir les documents au vendeur. Le syndic a l’obligation de les fournir. Malheureusement, la loi ne nous autorise pas, en tant qu’agent immobilier, à les demander à votre place. Le vendeur doit les demander le plus tôt possible et éventuellement rappeler au syndic son obligation de les fournir.
En ce qui concerne les autres documents techniques (loi Carrez, amiante, plomb, termite, performance énergétique), il faut s’adresser à une société spécialisée dans les diagnostics immobilier.
Il faut obligatoirement prendre un professionnel assuré, car ces documents engagent la responsabilité du vendeur vis à vis de l’acheteur. En cas d’erreur, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur. Ce dernier devra à son tour se retourner contre la société qui a fait les diagnostics. Pour pouvoir être couvert, il faut que la société est une responsabilité civile professionnelle qui l’assure pour l’ensemble des expertises qu’elle fera.
En vous adressant à nous, nous pourrons vous fournir les adresses de professionnels compétents et assurés.

Quel est le coût de l’ensemble de ses diagnostics ? Qui doit les payer ?

Le coût va bien sûr varier d’une entreprise à une autre. Cependant pour l’ensemble des diagnostics, y compris la loi Carrez, il faut compter de 350 à 500 €, selon la surface de l’appartement, exprimée le plus souvent en nombre de pièces. Attention à ne pas comparer que le prix, lorsque l’on souhaite choisir une société. Toutes les sociétés ne fournissent pas le même type de prestations et notamment ne fournissent pas systématiquement un plan ou un croquis.
L’ensemble de ces diagnostics doivent être fournis par le vendeur. Il doit donc les prévoir dans son prix de vente, car c’est à lui de les financer. Cependant, compte tenu du prix du m² à Parigi, cette dépense reste très accessoire par rapport au prix de vente de l’appartement.

Si à l’occasion d’une précédente vente, j’ai déjà une partie des diagnostics, faut-il les refaire ? Quelles sont leurs durées de validité ?

Le certificat de loi Carrez n’a pas de limite de validité. Si aucun travaux de transformation n’a été fait et s’il a été établi par une société compétente, un certificat établi lors d’une précédente vente peut être réutilisé.

En cas de doute mieux vaut le faire refaire, car un cas d’erreur de plus de 5m² par rapport à la surface annoncée vous pourriez devoir rembourser une partie du prix de vente.

Le diagnostic plomb doit dater de moins d’un an à la date de l’acte authentique. Attention au délai entre la promesse et l’acte authentique chez le notaire si le certificat date de plus de 9 mois, vous pourriez devoir le refaire.

Quand la recherche d’amiante est négative, le certificat n’a pas de limite de validité. Le certificat d’une précédente vente peut être réutilisé. Quand il y a de l’amiante, c’est le taux d’empoussièrement et la présence de facteurs de dégradation des peintures, qui font qu’il y a ou pas d’obligation de faire des travaux. Dans ce cas, il faut que le certificat soit récent pour tenir compte des circonstances actuelles d’accessibilité aux poussières d’amiante.

Le diagnostic parasitaire n’est valable que six mois. Si le délai entre le compromis et la vente définitive était de plus de six mois, il faut le refaire. Cependant la plupart des sociétés prévoient de le refaire gratuitement si cela est nécessaire.

Le plan de prévention des risques naturels à fournir est le dernier plan mis à jour par les autorités compétentes. Un ancien plan n’est donc pas forcément valable.

Si vous êtes vendeur sur Paris, vous pouvez vous procurer directement les documents en vous adressant à :

• Formulaire devant accompagner le plan sur www.prim.net, puis "infos acquéreurs et locataires".
• Plan à fournir à l’acquéreur pour son information sur les risques naturels ou technologiques sur www.paris.pref.gouv.fr, puis "recueil des actes administratifs".
• Ou en vous rendant à : Préfecture de Paris – 50 avenue Dausmenil – 75012 Paris. Métro : Gare de Lyon.

En ce qui concerne le diagnostic énergétique, il est obligatoire à partir du 1 novembre 2006 et il est valable 10 ans (sauf travaux).