I diversi tipi di mandato

 

La professione dell’agente immobiliare è regolata dalla "legge Hoguet". Questa legge prevede l’obbligo di avere un mandato. Il mandato è un contratto tra il venditore o l’acquirente (mandante) e l’agenzia immobiliare (mandatario), che definisce con precisione il bene da vendere, il suo prezzo, l’ammontare della commissione dell’agenzia, chi si farà carico della commissione (venditore, acquirente o metà e metà), se il mandato è in esclusiva o no, etc…

Il mandato confidato dal proprietario per vendere il proprio bene si chiama "mandato di vendita".

Se invece volete affidare all’agente la missione di ricercare per Voi l’appartamento ideale, secondo le Vs. precise istruzioni, e occuparsi al Vs. posto di tutte le formalità, firmerete un "mandato di ricerca".

Il mandato è molto inquadrato dalla legge francese, in particolare a protezione del consumatore. Firmando un mandato siete quindi protetti, perché il professionista non potrà ritirarsi dall’incarico che gli avete affidato.

1. E’ obbligatorio firmare un mandato?
2. Qual è il contenuto esatto del mandato?
3. Qual è la differenza tra un mandato in esclusiva, semi-esclusiva o semplice?
4. Di solito, la commissione dell’agente immobiliare è a carico di chi?

E’ obbligatorio firmare un mandato?

Si’, se volete affidare la vendita del Vostro immobile, alloggio o villa, ad un agente immobiliare. Infatti, la legge vieta all’agente di fare pubblicità del Vs. immobile se non ha un mandato (anche solo affiggere un cartello nella propria vetrina). Firmare un mandato è assolutamente gratuito. La commissione sarà dovuta solamente in caso di vendita. Il pagamento della commissione avviene esclusivamente al momento del rogito dal notaio. L’agente immobiliare non puo’ chiederVi nulla al momento della firma del compromesso.

Alla firma del compromesso, l’agente immobiliare Vi richiederà il versamento di una somma (tra il 5 e il 10%) per bloccare l’appartamento. Questa somma è un acconto sul prezzo della vendita, e non una caparra come avviene in Italia. L’agente non puo’ incassare tale somma, ma è obbligato a depositarla su un conto speciale o consegnarla ad un notaio.

Al momento del rogito notarile, la somma già versata sarà dedotta dal prezzo dovuto per l’acquisto. Tale somma non puo’ essere in nessun caso utilizzata per pagare gli onorari dell’agente immobiliare.

Concludendo, il mandato protegge il venditore. Sarete obbligati a firmarne uno per poter lavorare con un’agenzia immobiliare.

Qual è il contenuto esatto del mandato?

Come dicevamo, il mandato è una procura data al mandatario (l’agente immobiliare) per compiere in nome del mandante (proprietario) uno o più atti giuridici che avranno effetto, direttamente o indirettamente, sul mandante.

Secondo la "legge Hoguet" che regola la professione d’agente immobiliare, il mandato deve avere determinate caratteristiche:

• Dev’essere obbligatoriamente scritto, e deve menzionare gli estremi dell’iscrizione a ruolo dell’agente immobiliare e del suo conto speciale per i versamenti. 
• Deve indicare l’incarico affidato: vendere un appartamento, in esclusiva o no, ricercare un appartamento, etc...
• Deve contenere le modalità per ricevere l’acconto. Il mandante deve espressamente abilitare il mandatario a ricevere dei fondi per suo conto, entro un limite indicato nel mandato stesso.
• Deve contenere l’indicazione della remunerazione del mandatario. Dal 1986, gli onorari del mandatario sono liberamente ed individualmente fissati per ogni affare, in funzione di un tariffario che l’agente immobiliare deve tenere affisso.

Infine il mandato deve contenere una clausola che preveda una data precisa di fine del mandato. Nella maggior parte dei casi i mandati sono firmati per un periodo di 3 mesi rinnovabili, con l’indicazione di una data ultima di fine.

Qual è la differenza tra un mandato in esclusiva, semi-esclusiva e semplice?

Esistono 3 tipi di mandato:

• Il mandato IN ESCLUSIVA: Il mandatario è la sola agenzia alla quale avete affidato la vendita del Vs. immobile. E’ fissato per un periodo stabilito tra le parti, spesso di 3 mesi. L’esclusiva crea l’incentivo a vendere l’immobile presto e bene, perché diventa la priorità del mandatario. Inoltre, la nostra agenzia offre a tutti coloro che firmano un mandato esclusivo il costo delle perizie obbligatorie francesi. La nostra agenzia fa anche parte del gruppo SIA (Servizio Inter-Agenzie): in questo modo, con un solo mandato, saprete che il Vs. immobile è visibile da tutte le agenzie aderenti (migliaia su tutta la Francia) aumentando notevolmente le possibilità di vendita. La commissione a Vs. carico è la stessa di un mandato semplice!
• Il mandato in SEMI-ESCLUSIVA: Il mandatario è la sola agenzia alla quale avete affidato la vendita del Vs. immobile. Mantenete pero’ la possibilità di poterlo vendere da soli, direttamente. In questo caso il mandatario Vi seguirà in tutte le formalità del compromesso e la commissione richiesta sarà ridotta del 50%.

• Il mandato SEMPLICE: Il mandatario non è l’unica agenzia incaricata della vendita del Vs. appartamento, che puo’ quindi essere venduto da noi, da un altro mandatario, o da Voi. E’ bene da parte Vostra assicurare il corretto coordinamento tra tutti affinché le visite e le eventuali proposte d’acquisto avvengano nel migliore dei modi.

  In questo caso, a causa della concorrenza tra le agenzie immobiliari, riceverete sicuramente forti pressioni per cercare di farVi abbassare il prezzo, giacché ogni agenzia vorrà essere la più veloce a vendere il Vostro appartamento.

  Sarete liberi di accettare o rifiutare, e Vi troverete di fronte a proposte spesso molto diverse e non sempre molto serie. Per vendere velocemente e bene un immobile, questa non è sempre la miglior soluzione. Un agente immobiliare farà sempre del suo meglio per vendere in priorità i beni per i quali si è impegnato con un esclusiva.
  

In definitiva, il Vs. bene sarà in molte più agenzie e vetrine dando il mandato ad una sola agenzia che fa parte, come noi, del servizio SIA (vedi sopra) invece che dando diversi mandati semplici a tante agenzie. Guadagnerete in tranquillità, avendo un solo ed unico interlocutore, ed il Vs. bene guadagnerà in immagine, senza il rischio che il cliente l’abbia già visto con altri o, peggio ancora, ad un prezzo differente.

Di solito, la commissione dell’agente immobiliare è a carico di chi?

Nel sistema francese, la remunerazione è normalmente a carico di chi firma il mandato, ovvero il venditore nel caso di mandato di vendita, oppure l’acquirente nel caso di un mandato di ricerca.

Nel mandato di vendita, la commissione è compresa nel prezzo di vendita. Per l’acquirente è più semplice: farà un solo ed unico pagamento al notaio, che si occuperà di dividere le somme. Il prezzo, comprendendo la commissione, sarà più elevato: da un lato potrà ottenere un mutuo più alto, dall’altro dovrà pagare le imposte di registro in conseguenza.

Per il venditore non cambierà nulla: il giorno del rogito riceverà dal notaio il "prezzo netto", ovvero una volta scorporata la commissione dell’agenzia.

Qualsiasi sia la Vs. scelta, Vivre à Paris sarà lieta di indicarVi la soluzione più consona al Vs. progetto.