Le soluzioni per acquistare in coppia quando non si è sposati

Sempre più coppie decidono di vivere insieme senza sposarsi, al di là delle loro preferenze sessuali. I questo caso, bisogna riflettere bene all’acquisto di un appartamento, perché la legge purtroppo non protegge allo stesso modo i partner, a seconda della soluzione giuridica adottata. La Francia offre diverse soluzioni a coloro che vivono in unione libera ed, eventualmente, sono legati da un "PACS", sia gay che etero.

Vediamo le soluzioni che offre la legislazione francese per acquistare in coppia quando non si è sposati:

1. Il PACS, o Patto Civile di Solidarietà
2. L’acquisto classico in comproprietà
3. La SCI o Società Civile Immobiliare
4. Il patto vitalizio al sopravvivente
   
5. L’acquisto con riserva d’usufrutto

Il PACS o Patto Civile di Solidarietà:

Il PACS non detta uno statuto giuridico preciso per l’acquisto di un appartamento. Semplicemente i due concubini non hanno bisogno di precisare in quale formula vogliono acquistare, la legge presume che le parti acquistate e finanziate siano uguali.

Questa ripartizione puo’ pero’ essere variata, decidendo di non acquistare in proporzioni uguali. PEr fare cio’ bisogna prevedere di menzionare nell’atto d’acquisto, oppure già nell’atto di PACS, delle disposizioni specifiche che rientrino nelle figura giuridiche già previste dalla normativa, e che vedremo in seguito.

Il PACS non si preoccupa neanche di regolare la successione tra i partner. E’ comunque necessario redigere un testamento che preveda il passaggio della proprietà all’altro partner. Il PACS dà in ogni caso diritto a deduzioni fiscali in materia di donazione e successione. Il patrimonio trasmesso è sottoposto al pagamento dei diritti di successione, e l’abbattimento (in Italia fino a 150.000 euro) in Francia è fino a circa 57.000 €. L’aliquota è ridotta dal 60% normale, al 40% o 50% per le coppie "pacsate".

Per le coppie omosessuali, è bene sapere che la quota riservata agli ascendenti (genitori) del partner è stata soppressa. In questo modo, i genitori del partner deceduto non sono più, come accadeva prima, automaticamente eredi del 50% del patrimonio.

L’acquisto classico in comproprietà indivisa:

Definizione della comproprietà:

La comproprietà è la situazione nella quale si trovano dei beni (un appartamento per esempio) sui quali più persone diverse esercitano diritti della stessa natura. Ognuna di queste persone, proprietario di una quota indivisa del bene, si chiama comproprietario.

L’usufrutto e la nuda proprietà non sono diritti della stessa natura, percio’ le disposizioni sulla comproprietà non si applicano (vedi paragrafo oltre).

Spesso la comproprietà risulta dalla legge, come la situazioen degli eredi, prima che abbiano proceduto alla spartizione dei beni successori. La comunione dei beni, che regola la situazione di alcuni coniugi durante il matrimonio, è una specie di comproprietà indivisa.

La comproprietà è una situazione giuridica che si crea per effetto della legge o di una pattuizione espressa, non dispone di personalità giuridica distinta da quella delle persone che ne fanno parte (i comproprietari).

La comproprietà è la soluzione più comune. Ognuno diventa proprietario del bene per la frazione percentuale convenuta tra le parti. Il più sovente queste frazioni sono uguali, cioè 50% ciascuno, ma questa ripartizione non è obbligatoria e si puo’ benissimo decidere, ad esempio, che l’uno avrà l’80% e l’altro il 20%. Di solito, per semplice prudenza, queste percentuali corrispondono all’apporto finanziario nell’operazione, ma tutto cio’ non è assolutamente obbligatorio.

In caso di sproporzione evidente, oppure se la sproporzione non è legata ad altri fattori (ad esempio dal fatto che un partner finanzi l’acquisto dell’alloggio e l’altro i lavori di ristrutturazione e arredamento) il fisco potrà considerare che si tratta di una donazione dissimulata. In questo caso potrà richiedere il pagamento dei diritti di donazione, che possono arrivare sino al 60% dell’importo, se i due partner non sono legati da alcun vincolo (PACS o altro).

I vantaggi della comproprietà indivisa:

La comproprietà è una forma giuridica semplice e senza alcuna spesa. E’ una soluzione di fatto, automatica per l’acquisto a due, se non si prevede altro. Per acquistare in comproprietà, basta essere almeno due, senza bisogno di giustificare di alcun legame particolare tra le persone: concubini, amici, fratelli e  sorelle, etc..

Come abbiamo visto, nel caso di PACS, e se nell’atto non è stato specificato qualcosa di diverso, i partner sono presunti essere proprietari in parti uguali. E cio’ persino se uno dei due dimostra che ha contribuito in modo superiore all’acquisto.

Per evitare qualsiasi problema tra i partner, il nostro consiglio è di stipulare un atto di mutuo separato, al momento del rogito d’acquisto, dal quale risultino le proporzioni diverse secondo le quali il bene è stato finanziato.

Gli inconvenienti della comproprietà indivisa:

La comproprietà è una formula giuridica utilizzata frequentemente per l’acquisto a due o più persone. Tuttavia, presenta un certo numero d’inconvenienti.

La legge francese, e più precisamente il Code Civil, pone la regola secondo la quale "nessuno puo’ essere obbligato a rimanere in comproprietà". Cio’ significa che, se uno solo dei comproprietari desidera uscire dalla condivisione del bene, puo’ obbligare gli altri comproprietari a vendere (sotto alcune condizioni).

Questo è l’inconveniente principale della condivisione, che sia stata scelta, o che capiti a seguito di una successione ereditaria.

L’altro grande inconveniente è l’obbligo di prendere le decisioni all’unanimità. Visti i numerosi conflitti che sorgevano a causa della necessità dell’unanimità, la legge è stata recentemente modificata ed ora molte decisioni possono essere prese secondo la maggioranza dei 2/3. Ad esempio: per amministrare i beni indivisi, dare un mandato generale di gestione, vendere i mobili in comproprietà e pagare i debiti e il passivo della comproprietà; stipulare e rinnovare contratti d’affitto (locazione), se non si tratta di un immobile agricolo, commerciale, industriale o artigianale. L’unanimità continua ad essere richiesta per tutti gli atti di straordinaria amministrazione.

Diverse soluzioni possono essere messe in atto per limitare i disagi delle condivisioni:

1. Per evitare di essere obbligati a vendere se uno solo dei comproprietari vuole vendere:
   Le diverse parti possono firmare una cosiddetta "convenzione di condivisione". Per legge questa convenzione non puo’ durare più di 5 anni, rinnovabili. Si puo’ pertanto vietare di vendere o di dividere il bene per un periodo di 5 anni.
2. Per evitare che la quota del partner vada ai suoi eredi:
   I conviventi possono stipulare tra di loro un PACS (vedi sopra) e fare in parallelo un testamento (attenzione: il PACS non attribuisce, di per sé, alcun diritto in materia di eredità, ma solo il beneficio di una tassazione ridotta). LA recente riforma delle leggi successorie ha soppresso la quota di legittima spettante agli ascendenti (genitori). Quindi il partner senza figli puo’ d’ora in avanti disporre liberamente, e completamente, dei suoi beni per testamento.
   I partner possono anche prevedere una clausola di opzione d’acquisto preferenziale in favore del partner sopravvissuto oppure una clausola detta di "vitalizio" (vedere su questo punto il paragrafo oltre).

Concludendo, la comproprietà è la situazione di fatto, in assenza di altre scelte. E’ semplice e non comporta spese supplementari. Presuppone un’ottima intesa tra i partner, durevole nel tempo.

La SCI ou Société Civile Immobilière :

Définition de la SCI :

La Société Civile Immobilière est une société dite civile par opposition à une société commerciale qui a vocation à ne posséder qu’un immeuble ou appartement.
La société civile de type immobilière est constituée et elle est régie conformément aux règles du Code civil propres aux sociétés en général et par des dispositions des articles 1845 et suivants.

La société civile immobilière est une personne morale mais avec la particularité par rapport à la société commerciale d’être "transparente" par rapport à ses associés. Cette qualification signifie que si la société ne peut faire face à ses dettes, les créanciers de la société sont recevables à poursuivre les associés sur leurs biens personnels.

Les sociétés civiles sont immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés et leurs statuts sont publiés dans un journal d’annonces légales du Département où elles ont leur siège et au BODAC (Bulletin Officiel des annonces civiles et commerciales). Si le nom social que les fondateurs ont adopté ne l’indique pas, ce nom doit être suivi des mots "société civile immobilière". La propriété des parts résulte d’une inscription sur un registre. Il est généralement remis un certificat de parts aux associés constatant leurs droits. Les sociétés civiles ne pouvant créer de titres négociables ce certificat ne constitue qu’une attestation. Le contentieux entre associés ou dirigé contre la société est de la compétence des juridictions civiles.

Avant d’acheter les associés (personnes participant au capital de la société) rédigent les statuts de la société et l’enregistrent au Registre du Commerce et des Sociétés. Ils nomment un ou plusieurs gérants. Ils définissent la part de chacun au sein de la société.

La SCI peut acheter l’appartement au travers d’un prêt bancaire qui sera cautionné par chaque associé personnellement, le plus souvent au travers d’un cautionnement solidaire entre associés. Chaque associé peut apporter des fonds propres à la SCI pour qu’elle puisse financer en direct une partie de l’achat. Dans se cas, l’apport est représentatif de la part de l’associé au sein de la SCI.

C’est la SCI qui est propriétaire du bien. Les associés sont eux propriétaires des parts sociales de la SCI.

Les avantages de la SCI :

Les avantages de ce montage sont :

• Possibilité d’un nombre plus grands de partenaires avec un partage plus facile du bien. Si la SCI est constituée de 100 parts sociales, il est possible d’envisager 100 associés détenant chacun 1 part sociale, ou 2 associés détenant 50 parts sociales chacun, ou toutes les autres combinaisons possibles.
• Un seul associé ne peut plus obliger l’autre associé à vendre comme dans l’indivision. Les décisions se prennent à la majorité définie dans les statuts de la société.
• En cas de décès d’un des associés, les statuts peuvent prévoir une clause d’agrément de tout nouvel associé qui limite la possibilité pour un héritier de rentrer dans la société.
• Enfin, en théorie il est possible de vendre ses parts de la société sans vendre l’appartement. Cette liquidité de vente des parts sociales est malgré tout théorique, car il est rare de trouver un acheteur pour des parts de SCI qui ne soit pas un des associés déjà présent au capital.

Les inconvénients de la SCI :

L’inconvénient majeur est, comme dans l’indivision, la forte taxation du partenaire associé dans la SCI s’il est héritier des parts après le décès de son partenaire.

Cette taxation est la même que l’on soit en SCI ou en indivision. Elle est forte dès lors que l’on n’est pas marié, indépendamment du montage mis en place pour acheter.

L’autre inconvénient est celui inhérent à toute société, son fonctionnement est assez lourd : tenue d’une comptabilité, tenue d’une assemblée générale chaque année, nomination d’un gérant qui est civilement et pénalement responsable. Cela peut engendrer des frais si toutes ces actions ne sont pas faites par un des associés de la SCI.

Enfin, si l’achat est fait dans le cadre d’un investissement locatif, il faut savoir que la SCI, qui est par définition une société non commerciale, ne permet pas de faire de la location meublée ou de la location saisonnière.

En conclusion la SCI est une solution intéressante pour acheter à deux quand on n’est pas marié. Elle impose de créer une société. Cela est faisable. Si vous souhaitez en savoir plus, Vivre à Paris pourra vous renseigner sur simple demande. N’hésitez pas à nous contacter.

La tontine :

Définition de la tontine :

La “Tontine”, aussi appelée “Clause d’accroissement ” ou “ Pacte tontinier”, est une convention intervenant entre plusieurs personnes mettant des biens ou des capitaux en commun avec cette particularité que les sommes versées, leurs produits ou les biens meubles ou immeubles qui auront été achetés à l’aide du capital ainsi constitué appartiendront au dernier survivant.

C’est notamment le moyen trouvé par la pratique pour permettre au survivant d’un couple vivant en concubinage ou dans le cadre d’un PACS d’acquérir la part de son conjoint et de conserver leur logement commun. Les biens qui faisaient l’objet de la tontine se trouvent ainsi transférés au bénéficiaire de la clause d’accroissement sans qu’ils aient à transiter par la masse successorale que se partagent les héritiers du défunt.

Le pacte tontinier est un dispositif qui s’ajoute au statut juridique de l’achat. Si les partenaires achètent en indivision, la tontine est une clause qui se rajoute au dispositif de l’indivision. Si les partenaires achètent en SCI, la tontine peut être mis dans l’acte d’achat pour prévoir une clause d’accroissement qui portera non plus sur le bien en tant que tel mais sur les parts de la SCI qui possède le bien.

Les avantages de la tontine :

L’avantage est de sortir de toute discussion autour de l’héritage la part appartenant au partenaire décédé, mais attention elle ne supprime pas la taxation liée à la transmission d’un patrimoine. Par contre, si la valeur du bien ne dépasse pas 76 000 €, le bénéficiaire ne paye pas de droits de succession.

La tontine est donc un moyen efficace d’assurer l’avenir du concubin survivant quelque soit la valeur du bien.

Les inconvénients de la tontine :

Cette formule, séduisante dans son principe, est beaucoup plus rigide que l’indivision simple ou la SCI. La tontine en tant que telle ne crée pas une indivision, de sorte que l’une ou l’autre des parties au contrat ne peut jamais provoquer unilatéralement le partage. Il faut l’accord des deux parties pour vendre. Ou attendre le décès de l’une d’elles...

En conclusion, la mise en place d’une clause de tontine doit être discutée avec un notaire et figurer dans l’acte d’achat.

L’achat avec démembrement :

Définition du démembrement :

La propriété d’une chose ou d’un appartement se divise en 3 droits : l’USUS, le FRUCTUS et l’ABUSUS.
L’usus c’est le droit d’usage et d’habiter.

Le fructus c’est le droit de louer.
L’abusus c’est le droit de disposer du bien, c’est à dire de le vendre.

Le démembrement consiste à séparer ces 3 droits et à les attribuer à des personnes différentes. Dans le cadre d’un démembrement, on a d’un côté l"usus" et le "fructus" qui appartiennent à un "usufruitier" et de l’autre côté l"abusus qui appartient au "nu-propriétaire". L’usufruitier et le nu-propriétaire sont liés, mais non pas les mêmes droits sur l’appartement. De ce fait ils ne sont pas en indivision entre eux.

L’usufruitier peut habiter l’appartement ou le louer, mais pas le vendre. Le nu-propriétaire peut le vendre, mais pas l’habiter ni le louer.

Ce montage juridique astucieux n’est possible que sur les parts de la SCI qui possède le bien ou sur un bien constitué de 2 lots de même valeur, constituant un même logement.
Cela peut s’expliquer par un exemple :

• Hervé et Damien, peuvent constituer leur SCI en se répartissant l’usufruit et la nue-propriété des 200 parts. L’un achète l’usufruit des parts N° 1 à 100 et la nue-propriété des parts N° 101 à 200. L’autre achète l’usufruit des parts N° 101 à 200 et la nue-propriété des parts N°1 à 100.
• Si le premier décède, l’autre récupérera la pleine propriété des parts N° 1 à 100 (Il est déjà le nu-propriétaire des part 1 à 100 et le décès l’usufruitier lui donne de fait la pleine propriété des parts par disparition de l’usus et du fructus) et conservera l’usufruit des parts N° 101 à 200, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de celui qui est décédé. Le survivant pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu’à son décès. C’est complexe, mais ça marche.
  

En ce qui concerne un bien, le principe est le même mais pour que la protection soit équivalente, il faut que le bien soit constitué de 2 lots de valeur identique, réunis pour former un seul logement. L’un des partenaire est nu-propriétaire du lot 1 et usufruitier du lot 2. L’autre partenaire est nu-propriétaire du lot 2 et usufruitier du lot 1.

Ce type de montage nécessite le conseil et l’intervention du notaire. Il faut également savoir que la valeur fiscale de l’usufruit et de la nu-propriété n’est pas la même en fonction de l’âge de son propriétaire. A 30 ans l’usufruit vaut 80% du total et la nu-propriété 20%. A 60 ans l’usufruit vaut 50% et la nu-propriété 50%. A 90 ans le rapport s’inverse et l’usufruit ne vaut plus que 20% contre 80% pour la nu-propriété.